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  图① 富莱德昆山物流园一期项目 图② 富莱德昆山物流园二期项目 图③ 富莱德昆山物流园三期项目 易商集团供图

  位于江苏省昆山市花桥经济开发区，总建筑面积42.72万平方米的富莱德昆山物流园（包含一期、二期、三期3个仓储物流园项目），因体量较大且具有地标性的建筑‌而显得格外醒目。该项目“向天空要用地”的设计，既符合节约集约用地的政策导向，也满足了各类企业租户的需求。

  1月24日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航易商仓储物流REIT”）正式上市，富莱德昆山物流园就是其底层资产项目。中航易商仓储物流REIT收益稳定性如何？REITs能否促进物流业“快跑”？带着以上问题，日前，《证券日报》记者实地探访了富莱德昆山物流园。

  2024年12月份召开的中央经济工作会议，部署了2025年要抓好的九项重点任务，“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”居于首位。仓储物流作为连接生产和消费的关键环节，对扩内需、促消费具备极其重大意义。《证券日报》记者近距离观察到，富莱德昆山物流园不仅为租户提供了一个专属空间，还通过提升流通效率、降低物流成本、推动产业升级、改善消费体验等，为经济高水平质量的发展注入了新动能。

  据园区运营方上海易之商企业管理服务有限公司高级经理沈詳陞现场介绍，富莱德昆山物流园内的第一大租户是某知名电商企业，其业务量庞大，需要高效、可靠的物流网络支持，富莱德昆山物流园凭借优越的地理位置、高标准仓库的配置等，成为其在华东地区重要的物流节点之一。目前，该电商企业在园区的总租赁面积接近8万平方米，且已租用二期项目的场地超过10年。

  沈詳陞表示：“富莱德昆山物流园二期项目的双层电梯库（一层净高9米、承重3吨/平方米；二层净高6米、承重1.5吨/平方米）设计，可帮助租户实现高效的空间利用和货物管理，达到减少相关成本、提高利润的目的。同时，该园区处于江苏省东南部，上海市与苏州市之间，可在1小时车程内到达长三角地区主要的‘海陆空’物流节点，实现货物的高效运转、即时配送，满足电商企业‘极速达’承诺，增强消费者满意度。”

  可以看出，富莱德昆山物流园与租户已从简单的租赁关系，升华为持久、互惠的商业伙伴关系。

  富莱德昆山物流园的软硬件优势，还吸引了一家知名品牌服装企业入驻。该品牌服装企业的员工对记者表示：“公司在富莱德昆山物流园设厂扩产，是考虑了园区基础设施、增值服务、租金价格等因素后作出的决定。例如，该园区的仓库内9米的层高能满足公司搭建多层阁楼平台，有效扩展仓库存储面积，大幅度的提高存储能力。再如，仓内空间足以容纳运营所需的各类物流设施，设施之间‘互相配合’可提高商品进、存、销、配等作业效率，加快订单处理速度。这一些因素均对公司订单量的增长有明显拉动作用。”

  富莱德昆山物流园的种种优势助力了该园区内租户的良好运营，因此园区租户续约意向强烈。中航易商仓储物流REIT基金经理、中航基金管理有限公司（以下简称“中航基金”）不动产投资部总监王雨宸介绍：“截至2024年上半年，富莱德昆山物流园签约已起租租户15家，这一些企业资质优良、现金流稳定，从未发生违约情况。同时，重要租户租赁时限以中长期为主，历史期已完成多次续约。”

  记者在调研现场了解到，与前述电商企业、服装企业和仓储物流园的彼此成就相似，长期资金市场与仓储物流园也在“双向奔赴”。

  中航易商仓储物流REIT的发行人和资产项目管理人易商集团，是亚太地区较大的不动产管理公司。截至2024年上半年，该公司资产管理规模总额为1540亿美元，物业组合建筑面积约5000万平方米。在业务稳步推进的同时，易商集团管理层一直在思考怎么样盘活存量带动投资，以进一步深耕中国市场，公募REITs成了“最优解”。

  富莱德昆山物流园是易商集团最早打造的物流仓储项目，易商集团董事总经理、业务管理与投资（香港）负责人曾瑞华表示：“公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，其价值不单是一次融资，更是实现商业与资本闭环的关键，可为公司低负债、健康、可持续发展提供有力支撑。”

  REITs项目的落地离不开公募基金合作伙伴。自2020年公募REITs市场扬帆起航，中航基金就深度去参加了，且身贴多个“首批”标签（所管理的中航首钢绿能REIT和中航京能光伏REIT，分别是首批上市REITs之一、首批新能源公募REITs之一）。中航基金是易商集团的最佳合作方，双方的积极合作推动了中航易商仓储物流REIT顺利上市。

  中航易商仓储物流REIT上市后，其持续的运营至关重要。对于中航易商仓储物流REIT的底层资产项目未来的租金水平和出租率，王雨宸充满信心。他介绍道：“2018年至2022年，中航易商仓储物流REIT的项目租金增长率在3.8%至4.3%之间，显示出较强的增长韧性。预计未来10年，该项目的租金复合增长率为2.97%，全周期复合增长率为2.82%。同时，基于该项目所在区域内的经济发展、仓储物流项目新增供给较为稀缺、平均出租率水平等综合审慎考虑，预计6年内该项目整体出租率将由目前的约90%逐步提升至95%。”

  此外，易商集团也深度绑定了该项目，自持比例接近40%，并提供运营收益保障以应对项目现金流波动风险。王雨宸介绍：“易商集团承诺保障该项目2024年至2026年的目标净运营净收入（NOI），若实际经营与评估预测目标NOI出现差额，则该公司以自持份额分红金额为限进行补足，这是目前仓储物流REITs市场中唯一进行原始权益人承诺保障的项目。”

  此外，记者在调研现场了解到，中航易商仓储物流REIT具备较强扩募潜力，待时机成熟时该项目将启动相关工作。“易商集团布局在中国地区的18个城市（包括中国香港）超过370万平方米的开发项目，为产品后续扩募提供了广阔的想象空间。”王雨宸表示。

  目前，易商集团及其关联方在全世界内直接或间接管理共10只境外REITs产品。结合自己运营管理经验，曾瑞华认为：“公募REITs是实现优秀商业企业不动产循环的关键一步。未来，易商集团希望在规则允许的情况下，将产业园、消费基础设施等别的类别的优质资产注入中航易商仓储物流REIT，做大资产包体量。”这既是原始权益人对底层资产管理上的水准持续提升的承诺，也是对项目运营稳健向好的期待。

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